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房地产估价理论与方法讲座:假设开发方法的其他用途

核心提示:假设开发方法不仅适用于房地产评估,也适用于房地产开发项目投资分析。它是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设房地产开发评价方法...

假设开发方法不仅适用于房地产评估,也适用于房地产开发项目投资分析。它是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设房地产开发评价方法与房地产开发项目投资分析方法的区别在于,在选择相关参数、系数和计算相关值时,评价是从典型投资者的位置进行的,投资分析是从特定投资者的位置进行的。

房地产开发项目投资分析的目的是为房地产投资者的投资决策提供参考。假设开发方法可以为房地产投资者提供以下三种价值:

(一)计算拟开发房地产的最高价格。房地产投资者对取得待开发房地产有兴趣的,必须事先计算出可以接受的最高价格,实际购买价格应当低于或者等于该价格,否则就不值得购买开发的房地产。

(2)计算房地产开发项目的预期利润。在计算房地产开发项目的预期利润时,假定要开发的房地产是以一定的价格购买的,即被开发房地产的购置成本被认为是已知的。预期总收入减去待开发房地产的购置成本和开发成本等税费余额是房地产开发项目可以产生的利润。如果利润或利润率高于房地产投资者预期的利润或利润率,则认为房地产开发项目是可行的;否则,应推迟开发建设,甚至取消投资。

(3)计算房地产开发的最高可能成本。在确定最大成本时,还考虑了待开发房地产的购置成本。确定最高成本的目的是将开发利润保持在合理的范围内,同时在开发过程的各个阶段都能有效地控制整个开发成本和其他税费,使开发过程中的成本不致失控。

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